Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng những tháng đầu năm 2018 gần như trượt dốc không phanh so với những năm trước đây khiến khách hàng cảm thấy bất an, nhà đầu tư thì “tay chân rụng rời”.
Theo đánh giá của giới đầu tư, từ năm 2012, bất động sản nghỉ dưỡng trỗi dậy và ghi điểm trong mắt nhà đầu tư khi các loại hình sản phẩm được đa dạng hóa. Mặc dù trước năm 2012, sự hiện diện của phân khúc này trên thị trường đã có nhưng vẫn còn khá mờ nhạt.
Kể từ khoảng 4 – 5 năm trở lại đây, bất động sản nghỉ dưỡng đã thể hiện sự phân hóa rõ rệt. Bên cạnh các loại hình đi theo hướng ngách như homestay mới ra đời thì bất động nghỉ dưỡng chủ yếu tập trung vào 2 sản phẩm chính là biệt thự nghỉ dưỡng và condotel.
Bất động sản nghỉ dưỡng gần như “bất động”
Theo ghi nhận, thị trường condotel hiện có 28 dự án chào bán. Trong Quý 2/2018 chỉ đón nhận nguồn cung từ 2 dự án (1 dự án mới và 1 dự án trước đó triển khai giai đoạn tiếp theo) với tổng số 2.100 căn condotel, trong đó riêng một dự án ở Khánh Hòa đã cung cấp 2.000 căn.
Tại dự án này, lượng tiêu thụ cũng đã chiếm 63% lượng tiêu thụ toàn thị trường trong khi ở các dự án khác, sức tiêu thụ rất khó khăn.
DKRA (nhà cung cấp giải pháp hiệu quả trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản) cho biết, phân khúc BĐS nghỉ dưỡng không có nhiều biến chuyển so với các quý trước. Condotel có lượng cung ra thị trường rất mạnh trong thời gian qua nhưng tỉ lệ hấp thụ của thị trường vẫn ở mức thấp.
Phân khúc này tiếp tục ẩn chứa nhiều rủi ro cho nhà đầu tư khi thời gian tới nguồn cung ra thị trường còn rất lớn nhưng cơ sở pháp lý do loại hình bất động sản này vẫn chưa rõ ràng.
“Có thể nói tình hình quý 2-2018 là thị trường giảm nhiệt cả cung và cầu ở phân khúc đất nền, căn hộ và nhà phố. Nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng tăng nhẹ nhưng lượng tiệu thụ hạn chế, tình hình có thể kéo dài sang quý sau”, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu và phát triển của DKRA cho biết.
Miền đất hứa nhiều ‘trái đắng’
Một số chuyên gia nhận định, lượng khách nước ngoài, chủ yếu đến từ các nước Châu Á vẫn tiếp tục tìm đến thị trường Việt Nam, tạo điều kiện góp phần phát triển các dự án hạng sang, cao cấp và BĐS nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, nhìn nhận những tháng sắp tới, tình hình giao dịch phân khúc BĐS này vẫn không mấy khả quan.
Theo lý giải của các chuyên gia, nguyên nhân do nguồn cung BĐS nghỉ dưỡng sau một thời kì tăng quá nóng, đến thời điểm hơn nửa năm nay tại nhiều địa phương ít có dự án mới được tung ra thị trường.
Phần khác, pháp lý cho sản phẩm condotel đến nay vẫn chưa rõ ràng nên ảnh hưởng lớn đến tâm lý khách hàng, nhà đầu tư; ngân hàng cũng đang thực hiện các biên pháp siết chặt nguồn vốn vào BĐS, tăng lãi suất cho ngay mua nhà ở…nên tác động không nhỏ đến thị trường.
Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA cho biết, thị trường bất động sản đã hạ nhiệt, sức mua giảm cả trên thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Nếu có thêm những biến động trên thị trường, sự giảm nhiệt sẽ còn diễn ra mạnh mẽ hơn trong những tháng tới.
“Tình hình cho thấy nhiều dấu hiệu rủi ro cho bên bán (chủ đầu tư, nhà phát triển dự án, đơn vị phân phối), bên mua (nhà đầu tư nhỏ lẻ, đầu tư thứ cấp, người mua thực để ở) và các bên liên quan (như tài chính, ngân hàng) chứ không riêng bên nào”, ông Lâm cho hay.
Trao đổi với Reatimes, luật sư Nguyễn Sơn Tùng, Điều hành Legal United Law cũng cho rằng: “Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có nhiều tiềm năng, có nhiều cơ hội sinh lợi cao cho chủ đầu tư nhưng lại khá rủi ro. Xét về yếu tố rủi ro, tôi nhận định nó nằm ở số lượng hàng hóa của thị trường này được cung ứng trong hiện tại hay trong lai gần là quá lớn, có dấu hiệu lệch pha cung, cầu.
Ví như tồn kho theo thống kê đến quý II/ 2017 của sản phẩm biệt thự chiếm tỷ lệ 67,3% hay với sản phẩm condotel chiếm 97,4%. Bên cạnh đó, vì bất động sản nghỉ dưỡng là dòng sản phẩm thuộc nhóm bất động sản cao cấp tại Việt Nam nên khi thị trường bất động sản đi xuống hay bị các tác động bất lợi, thông thường nhóm sản phẩm này sẽ bị ảnh hưởng đầu tiên”.
Ngoài tỷ suất lợi nhuận khó thành hiện thực như quảng cáo, luật sư Nguyễn Sơn Tùng cũng nhấn mạnh, vấn đề về pháp lý chưa chặt chẽ về bất động sản nghỉ dưỡng là nguy cơ rủi ro rất cao cho nhà đầu tư khi bỏ tiền vào phân khúc này.
“Chính vì sự phát triển khá nhanh của phân khúc thị trường này, nhất là sự ra đời của các dòng sản phẩm mới thuộc nhóm bất động sản nghỉ dưỡng nên các quy định trong hệ thống pháp luật Việt Nam không theo kịp và thiếu sót rất nhiều.
Pháp luật cũng chưa có các quy định chuyên ngành cụ thể để định danh hay điều chỉnh trực tiếp đối với phân khúc thị trường hay đối với các sản phẩm hàng hóa, dịch vụ thuộc thị trường này.
Xét về mặt khái niệm hay định nghĩa, trong hệ thống luật Việt Nam cũng chưa định danh chính thức về tên gọi hay phân loại thế nào là bất động sản nghỉ dưỡng, và tôi đánh giá đây là một thiếu sót lớn.
Chính hành lang pháp lý không đầy đủ này dẫn đến các đơn vị đầu tư, phát triển dự án, các đơn vị quản lý, khai thác, vận hành hay lẫn nhà đầu tư của chính loại hàng hóa này vừa tìm tòi vừa sáng tạo lẫn “linh động vận dụng các quy định pháp luật”.
Điều này sẽ dễ dẫn đến sự “lệch chuẩn” và đi ra ngoài quỹ đạo của phân khúc thị trường còn khá mới mẻ này. Và đây cũng chính là những rào cản không nhỏ cho sự phát triển bền vững của thị trường”, luật sư Nguyễn Sơn Tùng chia sẻ.
Thái Minh t/h
